Ao vender um imóvel na planta, a Construtora tem o dever de informar, de maneira clara no contrato, o prazo em que a unidade será entregue ao comprador.
Se a Construtora perder o prazo de entrega estabelecida no contrato (incluído o prazo de carência, se houver), surge para o comprador o direito de exigir as reparações patrimoniais correspondentes, dentre elas, o direito à restituição dos juros de obra; aluguel por mês de atraso (com base na antiga ou nova Lei do Distrato); dano moral (a depender do caso); substituição do índice de correção de juros INCC para IPCA ou INPC (se mais favorável ao consumidor); dentre outros.
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O consumidor que ainda está esperando a entrega do imóvel adquirido na planta (ou que ainda não assinou o termo de autorização de posse), não pode receber cobranças de IPTU ou Taxas/Despesas de Condomínio antes da entrega das chaves (ou da imissão na posse).
Já é pacífico no Judiciário que a responsabilidade por tais pagamentos nesse período é da Construtora (e não do consumidor).
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O “distrato” (resolução contratual), pode ocorrer:
a) por culpa da construtora ou;
b) por culpa ou a pedido do Consumidor.
Quando o desfazimento do contrato ocorre por culpa da construtora/loteadora, não há dúvidas de que o Consumidor deve ser integralmente (100%) reembolsado de tudo o que pagou, conforme as regras específicas deste tipo de relação negocial.
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O “distrato” (resolução contratual), pode ocorrer:
a) por culpa da construtora ou;
b) por culpa ou a pedido do Consumidor.
Quando o desfazimento do contrato ocorre por culpa (ou a pedido) do Consumidor, inúmeros fatores são considerados para apurar os valores a serem devolvidos, dentre os principais, a data em que o contrato foi assinado, bem como, se há (ou não), a existência do chamado patrimônio de afetação.
Desta forma, se o contrato foi assinado na vigência da antiga Lei do distrato (Lei 4.591/64), o Consumidor poderá ter de volta importâncias que variam de 75% a 90% dos valores pagos.
No entanto, se o contrato foi assinado na vigência da nova Lei do distrato (Lei 13.786/2018 – ou após 28 de dezembro de 2018), deve ser constatado se o empreendimento possui (ou não) patrimônio de afetação.
Caso se constate que há patrimônio de afetação, o Consumidor poderá ter de volta 50% dos valores que pagou. Mas, caso não haja patrimônio de afetação, então o Consumidor poderá ter de volta 75% dos valores pagos.
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O distrato de loteamento pode ocorrer por culpa da Loteadora ou por culpa do Consumidor.
Quando o desfazimento do negócio ocorre por culpa/iniciativa do Consumidor (na vigência da antiga Lei do Distrato), o consumidor tem direito à restituição de valores que variam de 75% a 90% dos valores pagos.
Todavia, se o desfazimento ocorrer na vigência da nova Lei do Distrato, ele tem direito a receber os valores empenhados, abatidos 10% de multa sobre o valor do contrato + 0,75% de taxa de fruição (se houve posse), sem prejuízo de eventual taxa de condomínio e IPTU, em até 12 parcelas, após o prazo de carência (ou 12 meses após a formalização de entrega).
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Em caso de falência da Construtora/Loteadora no curso da obra, o Consumidor precisa de assessoria jurídica para findar a relação e ter acesso ao seu imóvel adquirido. É bem verdade que o conjunto de moradores poderão vender, por meio de leilão, as unidades que até a data da falência ainda não tinham sido vendidas para, com aquele crédito, pagar dívidas (e usar na construção) e, o que sobrar, devolver à massa falida do incorporador.
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O ITBI (Imposto sobre transmissão de bens imóveis) é um imposto cobrado do Consumidor quando o oficial do cartório de imóveis é procurado para averbar (na matrícula do imóvel) a transmissão do terreno/imóvel ao Comprador ou ao Banco (como garantia), a depender do caso.
Há casos, todavia, em que o ITBI é cobrado/recolhido em excesso, no mais das vezes, em razão da utilização de uma base de cálculo errada. Ou seja, é frequente que o Consumidor pague o ITBI baseado no valor do contrato ou do imóvel já edificado (o que é equivocado), ao invés de pagar o ITBI com base no valor do terreno, já que o apartamento na planta é algo futuro ou inexiste no momento da averbação (o que é adequado).
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Vícios construtivos são as irregularidades ou imperfeições do imóvel que afetam o seu uso ou a finalidade para o qual se destina.
Como principais irregularidades (ou vícios construtivos) podem ser mencionadas as infiltrações, piso oco; problemas nas tubulações; instalações elétricas mal feitas; ou outros itens que, apesar de previstos no memorial descritivo do empreendimento, não foram entregues pela Construtora (etc).
E qual o prazo que o Consumidor tem para solicitar as devidas reparações junto a Construtora? Primeiro, o prazo de garantia e; segundo, o prazo para reclamar indenização (são prazos que não se confundem).
O PRAZO DE GARANTIA, indiferentemente do vício construtivo do imóvel, é de 05 ANOS, conforme o art. 618, caput, do Código Civil. Embora intensas discussões no Judiciário, os precedentes mais abalizados deixam claro que esse é o prazo a ser observado, visto que é mais benéfico ao Consumidor. Nesse particular, o STJ já afirmou que não se aplica o art. 26, II, do Código de Defesa do Consumidor quando se tratar de uma garantia de imóvel numa relação consumerista.
Desta forma, caso a Construtora se negue a reexecutar serviços solicitados pelo Consumidor no prazo de garantia do imóvel, ele pode procurar o Judiciário para pedir a condenação da Construtora em obrigação de fazer.
E se o prazo de garantia já tiver expirado e os problemas ainda permanecerem? Nesse caso, ainda há o prazo prescricional de 10 ANOS PARA RECLAMAR INDENIZAÇÃO, segundo a Súmula 194 do Superior Tribunal de Justiça (adaptada ao Código Civil de 2002). Embora exista discussão sobre o início da contagem deste prazo (se da entrega do imóvel ou da expiração da garantia), fato é que ele estende a possibilidade de o Consumidor ser reparado.
Assim sendo, nada impede que o Consumidor, após a expiração do prazo de garantia, faça os reparos necessários e, depois (dentro deste prazo prescricional de 10 anos, conforme o art. 205 do Código Civil), apresente os orçamentos em Juízo para reclamar a devida reparação em face da Construtora.
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Alienação fiduciária nada mais é do que uma garantia que a instituição bancária/financeira tem para receber o dinheiro que emprestou para o consumidor comprar o imóvel/loteamento.
Apesar deste cenário, que é bem específico (ou seja, um banco terceiro emprestando dinheiro para um consumidor comprar um imóvel/loteamento), há Construtoras que apenas financiam o imóvel/loteamento direto com o consumidor e, de maneira deliberadamente abusiva, colocam uma “cláusula de alienação fiduciária” no contrato de compromisso de compra e venda, sem, no entanto, ser agente financeiro (Banco/terceiro) ou ter de fato emprestado dinheiro ao consumidor.
Assim sendo, a previsão de tal cláusula no contrato reproduz um claro desvirtuamento da alienação fiduciária, e a Lei nº 9.514/97 (Lei da Alienação Fiduciária em Garantia) não se aplica, pois, repita-se: a Construtora apenas financiou a dívida (e não emprestou dinheiro ao consumidor).
Nesse caso específico, a Construtora não pode leiloar o imóvel (como se agente financeiro fosse), mas, sim, recepcionar o pedido de DISTRATO do consumidor (com as devidas devoluções/restituições).
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A denominada taxa SATI (Serviço de Assessoria Técnica Imobiliária), por muitos também conhecida como “taxa de despachante” ou “taxa de assessoria financeira”, é um custo administrativo que as Construtoras cobram para assessorar o consumidor na compra e venda do imóvel e no financiamento perante o banco.
Porém, essa questão de “assessorar o consumidor na compra de um imóvel com ela mesma” se mostra imprópria, já que se trata de uma atividade inerente ao próprio negócio explorado pela Construtora no mercado de consumo. Dito de outro modo, é estranho a Construtora cobrar “assessoria” na venda de algo que ela justamente faz (vender).
A esse respeito, o Superior Tribunal de Justiça já firmou o entendimento (inclusive, em rito de julgamentos repetitivos), que a taxa SATI é ILEGAL, bem como qualquer outra taxa semelhante à taxa SATI (as conhecidas “taxa de despachante” ou “taxa de assessoria financeira”), ainda que com nomenclaturas desconhecidas que as Construtoras utilizem para tal finalidade.
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Como regra geral, as taxas de ligação de serviço público (energia elétrica, água, esgoto, gás etc…), pode ser repassada ao Consumidor pela Construtora (por oportunidade da entrega do imóvel), desde que esteja expresso no contrato.
Ocorre, por vezes, que a Construtora não repassa somente a taxa de ligação de serviço público ao Consumidor, mas, também, acaba repassando os custos de infraestrutura (tubulações, fiações, edificações, construções e obras em geral, etc…) para recepcionar a ligação desses mesmos serviços públicos, o que é ILEGAL.
Dito de outro modo, a infraestrutura necessária para recepcionar a ligação de serviços públicos é de responsabilidade da Construtora, de modo que o Consumidor só tem o dever de pagar o valor da taxa de ligação cobrada pelas respectivas concessionárias, se estiver expresso no contrato.
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Os “juros de obras”, “taxa de obra”, “taxa de construção” ou “taxa de evolução de obra” (que são a mesma coisa), são encargos/custos repassados exclusivamente para o comprador de um imóvel na planta e cobrados pelo banco com quem a construtora tomou empréstimo para a construção de um empreendimento.
A taxa começa a ser cobrada a partir da assinatura do contrato de financiamento e o pagamento é feito mensalmente.
Porém, tais pagamentos só devem ser feitos até a entrega das chaves (se o imóvel for entregue antes do prazo do contrato); ou até o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, incluído o período de carência (se houver).
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A metragem do imóvel adquirido pelo Consumidor não pode ser menor do que o tamanho total prometido ou ofertado pela Construtora/Loteadora no momento da venda. Porém, é admissível ter pequenos erros internos na tolerância de 5%. Se tal erro, todavia, ultrapassar referido percentual (o que deve ser apurado em perícia técnica específica), fará surgir para o Consumidor o direito de exigir uma indenização ou um abatimento proporcional no preço do imóvel adquirido.
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O financiamento direto com a construtora é uma opção por ela mesma criada aos Consumidores ou, por vezes, para quem não tem crédito ou condições para fazer o financiamento de um imóvel por meio de uma instituição financeira. Isto, porém, não significa o aumento exagerado de juros ou garantias contratuais que sejam extremamente desvantajosas ao Consumidor, visto que há parâmetros legais para a fixação de taxas de juros contratuais e afins. Assim sendo, em caso de identificação de abusos no financiamento realizado diretamente com a Construtora (o que deve ser apurado em perícia contábil), o Consumidor pode exigir a revisão das taxas de juros do contrato.
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O programa minha casa minha vida (atual casa verde e amarela) instituiu para os beneficiários do referido programa social de governo uma série de isenções relativas a emolumentos, taxas e impostos que, por vezes, podem estar sendo cobrados indevidamente do Comprador (que deve ser ressarcido).
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O Comprador de imóveis que é vítima de “desvirtuamento da alienação fiduciária” ou, de outro lado, não vêm sendo devidamente informado quanto ao status de eventual leilão nas praças pode estar sendo indevidamente prejudicado, razão pela qual precisa de acompanhamento especializado para atuar na anulação ou suspensão de leilão extrajudicial.
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É bem verdade que a Construtora/Loteadora, em razão de débitos em aberto, pode cobrar o Consumidor/Comprador por meio da conhecida ação executiva de título extrajudicial. Todavia – e com base no princípio da menor onerosidade do devedor -, a cobrança de eventuais débitos, via ação executiva, não significa levar a penúria o devedor, tampouco a cobrança fora dos parâmetros fixados em Lei, razão pela qual o Consumidor deve ser acompanhado por um profissional para evitar abusos e ter uma defesa adequada.
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